Hypotéka pro mladé: podmínky do 36 let, 90 % a stát
Hypotéka pro mladé je hypotéka na vlastní bydlení pro žadatele do 36 let, u které smí banka půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti místo běžných 80 %. Pravidlo vychází z opatření České národní banky, ne ze zvláštního státního programu, a týká se všech bank. Z devíti bank prověřených k 22. 10. 2026 má samostatnou Hypotéku pro mladé se slevou na sazbě jen UniCredit.
Průvodce shrnuje pravidla ČNB, odpočet úroků a nabídky bank a přepočítává modelový byt za 5 000 000 Kč při LTV 90 % a 80 %. Splátku svého případu spočítáte v hypoteční kalkulačce, schválení ale dělá vždy banka. Úvěr pro mladé od státu už nové žadatele nepřijímá.
Sazby a pravidla odpovídají webům bank a ČNB k 22. 10. 2026. Před žádostí o hypotéku je ověřte u banky.
V kostce
- Pravidlo: LTV až 90 % pro žadatele, který k okamžiku poskytnutí úvěru nedosáhl věku 36 let, jinak 80 %.
- Vlastní zdroje: nejméně 10 % ceny, při LTV 80 % je to 20 %.
- Stát: odpočet úroků do 150 000 Kč ročně za domácnost, nejvýše 22 500 Kč na dani.
- Státní úvěr: programy SFPI pro mladé rodiny jsou v archivu.
- Banky: samostatný produkt pro mladé má UniCredit.
Co v článku najdete
- Co je hypotéka pro mladé?
- Jaké jsou podmínky do 36 let?
- Existuje hypotéka pro mladé od státu?
- Kde vzít vlastních 10 procent?
- Které banky nabízejí hypotéku pro mladé?
- Kolik stojí hypotéka pro mladé?
- Jak vyřídit hypotéku pro mladé?
- Jaká rizika hypotéka pro mladé má?
- Shrnutí: hypotéka pro mladé
- Časté otázky: hypotéka do 36 let
Co je hypotéka pro mladé?
Hypotéka pro mladé je běžná hypotéka na vlastní bydlení, u které platí vyšší horní hranice LTV pro žadatele do 36 let. Sama o sobě nemá zvláštní sazbu ani smlouvu. Výhodou je, že na koupi bytu stačí vlastní zdroje od 10 % ceny.
Co říká ČNB o LTV do 36 let
ČNB uvádí maximální LTV 80 %, resp. 90 % pro žadatele mladší 36 let s úvěrem na pořízení obytné nemovitosti k vlastnímu bydlení. Opatření obecné povahy č. I/2021 z 25. 11. 2021 platí pro banky od 1. 4. 2022. Banka smí hranici překročit nejvýše u 5 % objemu úvěrů za čtvrtletí podle § 45a zákona o ČNB.
Kdo je mladý podle banky
Opatření mluví o žadateli, který k okamžiku poskytnutí úvěru nedosáhl věku 36 let, a o manželech či registrovaných partnerech, z nichž to platí aspoň pro jednoho. UniCredit posuzuje věk při podání žádosti, KB při podpisu smlouvy posledním účastníkem. U nesezdaného páru KB chce věk pod 36 let u obou.
Jaké jsou podmínky do 36 let?
Hypotéka do 36 let vyžaduje věk pod hranicí v rozhodný den, úvěr na vlastní bydlení a vlastní zdroje nejméně 10 % ceny. Byt pořízený k pronájmu pod 90 % nespadá, pro investiční úvěry doporučuje ČNB LTV nejvýše 70 %. Co banky při žádosti zkoumají, vysvětluje článek jak získat hypotéku.
Platí pro mladé DSTI a DTI?
Závazné limity DSTI a DTI ČNB zrušila (DSTI k 1. 6. 2023, DTI k 29. 11. 2023). Úřední sdělení z 27. 11. 2025 ale doporučuje vysoce obezřetně posuzovat žádosti s DTI nad 8 a DSTI nad 40 % při sazbě vyšší nejméně o 2 body, nejpozději od 1. 4. 2026. Mladé žadatele z doporučení nevyjímá.
Ilustrace: u úvěru 4 500 000 Kč na 30 let činí splátka při modelové sazbě 4,79 % 23 583 Kč a při 6,79 % 29 307 Kč. Pod 40 % čistého příjmu se zátěžová splátka vejde při zhruba 73 300 Kč měsíčně, DTI 8 odpovídá asi 46 900 Kč.
Existuje hypotéka pro mladé od státu?
Státní úvěr pro mladé rodiny nové žadatele nepřijímá, stát mladým pomáhá hlavně odpočtem úroků od základu daně. Podle SFPI byl Program pro mladé otevřen od 15. 8. 2018 do 14. 1. 2021, Vlastní bydlení od 15. 1. 2021 do dubna 2022, oba jsou v archivu. Mezi sedmi otevřenými programy fondu k 22. 10. 2026 není žádný úvěr pro mladého člověka na koupi bytu.
Kolik ušetří odpočet úroků
Podle § 15 odst. 3 a 4 zákona o daních z příjmů lze od základu daně odečíst úroky z hypotéky na bytové potřeby, za společně hospodařící domácnost nejvýše 150 000 Kč ročně. Při sazbě daně 15 % podle § 16 je to úspora nejvýše 22 500 Kč. Při více dlužnících uplatní odpočet jeden nebo každý rovným dílem a doklad popisuje článek o potvrzení o zaplacených úrocích.
Kde vzít vlastních 10 procent?
Vlastní zdroje tvoří nejméně 10 % ceny a u bytu za 5 000 000 Kč to je 500 000 Kč, při LTV 80 % pak 1 000 000 Kč. Zda banka dar od rodiny uzná, určuje její metodika, ověřte to předem. Spoření shrnuje článek o stavebním spoření.
Peníze z půjčky se nepočítají
ČNB doporučuje nepovolit obcházení LTV souběžným úvěrem. Air Bank uvádí, že peníze z půjčky se jako vlastní nezapočítají, KB započte do cizích zdrojů nezajištěný úvěr nad 500 000 Kč za 12 měsíců, tvoří-li víc než 50 % vlastních zdrojů.
Zástava nemovitosti rodičů
Chybějící část může nahradit zástava další nemovitosti. Česká spořitelna uvádí zbylých 10 % z úspor nebo zástavu jiné nemovitosti a v blogu ručení rodičů s vyvázáním po doplacení, MONETA podle blogu za změnu zástavy účtuje 5 000 Kč, mBank uvádí, že zástava nemusí patřit žadateli.
Které banky nabízejí hypotéku pro mladé?
Samostatnou Hypotéku pro mladé má z prověřených bank jen UniCredit, ostatní nabízejí vyšší LTV na běžné hypotéce. Tabulka je abecední a nejde o doporučení, sazby jsou minimální z veřejných ceníků.
| Banka | Produkt nebo zvýhodnění pro mladé | Max. LTV | Zdroj k 22. 10. 2026 |
|---|---|---|---|
| Air Bank | Zvláštní produkt není; do 90 % za stejných sazeb, 5 let od 5,29 % s pojištěním | 90 % | Web, sazby od 25. 9. 2026 |
| Česká spořitelna | Zvláštní sleva není; 5 let 6,29 % do 80 %, 6,49 % nad 80 % před slevami | 90 % | Web, sazby od 11. 9. 2026 |
| ČSOB | Zvláštní produkt není; 90 % od 5,99 %; sleva za účet bez příjmu do 27 let majitele | 90 % | Web, sazby z 12. 10. 2026 |
| Fio | Zvláštní produkt není; sazba nad 80 % nezveřejněna, do 80 % od 4,78 % | 90 % | Sazebník od 1. 10. 2026 |
| Komerční banka | Zvláštní produkt není; 5 let od 6,69 % při LTV 80 až 90 % | 90 % | Sazby od 5. 10. 2026 |
| mBank | Zvláštní produkt není; nad 80 % 3 roky od 5,79 % | 90 % | Lístek od 22. 10. 2026 |
| MONETA | Zvláštní produkt není; sazba nezávisí na věku ani LTV, 3 roky od 4,79 % se slevami | 90 % | Lístek od 2. 10. 2026 |
| Partners Banka | Zvláštní produkt pro mladé nemá; kalkulačka do 36 let počítá s 90 %, 3 roky 5,69 % (sazby do LTV 80 %) | 90 % | Web banky k 1. 10. 2026 |
| Raiffeisenbank | Zvláštní produkt pro mladé na webu neuvádí; LTV až 90 % bez vazby na věk | 90 % | Web banky |
| UniCredit | Hypotéka pro mladé: sleva 0,5 % p. a., LTV nad 80 do 90 %, 5 let od 6,29 % s podmínkami | 90 % | Web banky |
Podrobně podle banek
Podmínky rozebíráme v samostatných článcích, Raiffeisenbank pro mladé na webu nic zvláštního neuvádí.
- Air Bank: hypotéka pro mladé Air Bank.
- Česká spořitelna: hypotéka pro mladé ČS.
- ČSOB: hypotéka pro mladé ČSOB.
- Fio: hypotéka pro mladé Fio.
- Komerční banka: hypotéka pro mladé KB.
- mBank: hypotéka pro mladé mBank.
- MONETA: hypotéka pro mladé MONETA.
- Partners Banka: hypotéka pro mladé Partners Banka.
- UniCredit: hypotéka pro mladé UniCredit.
Kolik stojí hypotéka pro mladé?
U bytu za 5 000 000 Kč a modelové sazby 4,79 % je rozdíl mezi LTV 90 % a 80 % 2 621 Kč měsíčně. Model k 22. 10. 2026 používá anuitu M = P × i / (1 − (1 + i)^−n), i je měsíční sazba, n = 360 splátek, a modelovou sazbu 4,79 % p. a.
| Varianta | Úvěr | Vlastní zdroje | Splátka | Celkem zaplatíte | Úroky za 1. rok |
|---|---|---|---|---|---|
| LTV 90 % | 4 500 000 Kč | 500 000 Kč | 23 583 Kč | 8 489 789 Kč | 214 049 Kč |
| LTV 80 % | 4 000 000 Kč | 1 000 000 Kč | 20 962 Kč | 7 546 479 Kč | 190 266 Kč |
| Rozdíl | 500 000 Kč | 500 000 Kč | 2 621 Kč | 943 310 Kč | 23 783 Kč |
Co z modelu plyne
Půjčených 500 000 Kč navíc znamená za 30 let o 943 310 Kč víc. Banky ale pro vyšší LTV často nabízejí vyšší sazbu: při sazbách UniCredit pro 3 roky (5,89 % nad 80 % a 5,39 % do 80 %), počítaných pro celé období, vychází splátka 26 662 Kč proti 22 436 Kč a celkem 9 598 448 Kč proti 8 077 057 Kč. Úroky za první rok přesáhnou v obou variantách 150 000 Kč, daňová úspora je stejná, 22 500 Kč.
Poplatky a pojištění
Odhad bytu stojí u České spořitelny 5 000 Kč, u UniCredit 5 700 Kč, u mBank 5 000 Kč, Air Bank za byt 0 Kč a MONETA ho hradí. Správní poplatek za vklad zástavy činí podle příkladu ČSOB 2 000 Kč. Pojištění nemovitosti je povinné, viz pojištění k hypotéce.
Pojištění schopnosti splácet je dobrovolné, například 9,26 % ze splátky u ČS nebo 10,99 % u MONETY. ČSOB uvádí cenu podle věku: 2,62 % ze splátky ve věku 18 až 35 let a 5,59 % ve věku 36 až 45 let.
Jak vyřídit hypotéku pro mladé?
Hypotéku pro mladé vyřídíte jako každou jinou, jen hlídejte věk v rozhodný den a příjem po zkušební době. Sazby jedenácti bank porovnává srovnání hypoték.
- Spočítejte splátku i zátěžovou splátku o 2 body vyšší.
- Zjistěte, kolik máte vlastních zdrojů a zda je banka uzná.
- Požádejte o předschválení ve více bankách.
- Podejte žádost s doklady o příjmu a smlouvou o koupi.
- Nechte nemovitost ocenit a vyčkejte na schválení.
- Podepište smlouvy a podejte návrh na vklad zástavy, poté následuje čerpání.
Příjem, zkušební doba a rodičovská
Banky se v pravidlech liší, jak ukazuje tabulka.
| Situace | Co banka uvádí | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Smlouva na dobu určitou | KB: aspoň 3 měsíce a neskončí do 60 dnů; ČS a MONETA v blogu: aspoň 12 měsíců | Pravidlo ověřte před žádostí |
| Zkušební doba | MONETA: zaměstnanec nesmí být ve zkušební ani výpovědní lhůtě | Žádejte až po jejím skončení |
| Rodičovský příspěvek | KB: nejvýše 25 000 Kč; Fio: jako ostatní příjem s výměrem | Podmínky se liší |
| OSVČ | ČS: přiznání za 2 roky; MONETA: aspoň 1 kalendářní rok | Viz hypotéka pro OSVČ |
Spolužadatel a rodiče
Hypotéku pro mladé rodiny lze žádat společně. Fio připouští až 3 spoludlužníky, mBank až 4 žadatele, Air Bank pracuje s přistupitelem, který ručí za dluh, ale není majitelem. KB nepřipouští tři a více žadatelů, je-li mezi nimi starší než 36 let.
⚠ Nejčastější chyby u hypotéky pro mladé
Vlastní zdroje nestačí na rezervu a poplatky, věk se překročí během vyřizování, sleva je podmíněná účtem nebo pojištěním, investiční byt není vlastní bydlení a žádost přijde ve zkušební době. KB doporučuje předat smlouvu k podpisu nejpozději 15 dnů před 36. narozeninami.
★ Co si připravit
Občanský průkaz, potvrzení o příjmu nebo daňové přiznání, výpisy z účtu za 3 měsíce, kupní nebo rezervační smlouvu, doklad o vlastních zdrojích a výpis z katastru. Potvrzení o příjmu u KB platí 30 dní.
Jaká rizika hypotéka pro mladé má?
Největším rizikem je vysoké zadlužení při malé rezervě, protože i malý pokles příjmu nebo růst sazby ohrozí splácení. Při LTV 90 % je splátka vyšší a polštář tenký. Druhým rizikem je konec fixace, viz refinancování hypotéky, třetím pokles příjmu, třeba při rodičovské.
Jak se jistit
Mějte rezervu na několik splátek, počítejte se sazbou o 2 body vyšší a zvažte pojištění schopnosti splácet. Koupi s nájmem porovnává modelový výpočet nájem nebo hypotéka, širší možnosti článek o financování bydlení.
Shrnutí: hypotéka pro mladé
Hypotéka pro mladé znamená hlavně LTV až 90 % pro žadatele, který nedosáhl věku 36 let, a státní podporu tvoří odpočet úroků do 150 000 Kč ročně. Samostatnou hypotéku pro mladé má z prověřených bank jen UniCredit. Před žádostí ověřte rozhodný den věku, uznání zdrojů a příjem, porovnejte celkové náklady a nahlédněte do hypotéky ČSOB nebo hypotéky České spořitelny.
Časté otázky: hypotéka do 36 let
Co je hypotéka pro mladé?
Hypotéka na vlastní bydlení, u které smí banka půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti žadateli, který k okamžiku poskytnutí úvěru nedosáhl věku 36 let. Jde o pravidlo ČNB.
Do kolika let je hypotéka pro mladé?
Do 36 let: věk 36 let nesmí žadatel dosáhnout k okamžiku poskytnutí úvěru. UniCredit posuzuje věk při žádosti, KB při podpisu.
Kolik vlastních peněz potřebuji na hypotéku do 36 let?
Nejméně 10 % hodnoty nemovitosti, u bytu za 5 000 000 Kč 500 000 Kč.
Platí 90 % LTV i pro pár?
Opatření ČNB zmiňuje manžele a registrované partnery, z nichž aspoň jeden nedosáhl 36 let. U nesezdaných se pravidla bank liší.
Dá stát hypotéku pro mladé?
Ne. Programy SFPI Program pro mladé a Vlastní bydlení jsou v archivu a mezi otevřenými programy k 22. 10. 2026 žádný úvěr pro mladé není.
Jak funguje odpočet úroků u hypotéky?
Zaplacené úroky snížíte základ daně až o 150 000 Kč za domácnost a rok, při sazbě 15 % jde o nejvýše 22 500 Kč.
Mají banky zvláštní hypotéku pro mladé?
Z devíti prověřených bank jen UniCredit, se slevou 0,5 % p. a. Ostatní nabízejí na běžné hypotéce LTV až 90 %.
Platí DSTI a DTI i pro mladé?
Jako doporučení ČNB: vysoce obezřetně nad DSTI 40 % a DTI 8, od 1. 4. 2026. Závazné limity ČNB zrušila.
Jaká je hypotéka pro mladé kalkulačka?
Orientační splátku spočítáte v hypoteční kalkulačce, schválení dělá banka podle příjmu a registrů.
Lze použít půjčku jako vlastní zdroje?
Obvykle ne. ČNB nedoporučuje obcházet LTV souběžným úvěrem a Air Bank půjčku jako vlastní zdroj nezapočítá.
Dostane hypotéku mladá rodina na rodičovské?
Záleží na bance. KB uznává rodičovský příspěvek nejvýše 25 000 Kč, Fio jako ostatní příjem. Rodiny mohou žádat společně.
Co když mi během vyřizování bude 36 let?
Rozhoduje den, který banka stanoví: žádost nebo podpis. KB doporučuje předat smlouvu aspoň 15 dnů před 36. narozeninami.
Zdroje
- ČNB: Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI
- Zákon č. 586/1992 Sb.: zákon o daních z příjmů
- SFPI: Archivované programy
