Hypoteční kalkulačka: splátka, úroky, LTV a DSTI online

Hypoteční kalkulačka spočítá měsíční splátku z výše úvěru, úrokové sazby a doby splácení, například 21 326 Kč měsíčně při úvěru 4 000 000 Kč, sazbě 4,94 % a 30 letech. Kromě splátky ukáže zaplacené úroky, celkovou částku, poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) a orientační zatížení příjmu (DSTI). Pro porovnání nabídek bank slouží srovnání hypoték.

Sazbu ve výchozím nastavení tvoří průměr nových úvěrů na bydlení domácnostem za srpen 2026 podle ČNB. Vlastní nabídku banky do kalkulačky přepište, rozdíl jednoho procentního bodu se u čtyřmilionového úvěru projeví splátkou o více než dva tisíce korun. Projdeme vzorec, vliv sazby a doby, konec fixace a limity České národní banky.

Kalkulačka počítá orientačně podle zákona a vzorců popsaných v článku, stav k 16. 10. 2026. Nejde o nabídku ani doporučení, skutečné podmínky ověřte u poskytovatele.

Jak spočítat splátku hypotéky?

Splátku hypotéky spočítáte tak, že do kalkulačky zadáte výši úvěru, roční sazbu a dobu splácení. Výchozí sazba 4,94 % je průměr nových úvěrů na bydlení domácnostem za srpen 2026 podle statistiky ČNB, skutečná nabídka banky se liší podle LTV, délky fixace a slev. Pod výsledky najdete tabulku po letech se zbývající jistinou. Další výpočty shrnuje přehled finančních kalkulaček.

1. Zadejte výši úvěru, tedy cenu nemovitosti bez vlastních zdrojů.
2. Dosaďte sazbu z nabídky banky pro zvolenou fixaci, ne nejnižší inzerovanou hodnotu.
3. Nastavte dobu splácení, ČNB doporučuje zpravidla nejvýše 30 let.
4. Doplňte hodnotu nemovitosti pro LTV a čistý měsíční příjem domácnosti pro DSTI.
5. Z výsledku čtěte splátku v poměru k příjmu, celkové úroky a hlavně druhé číslo u DSTI, tedy zatížení při sazbě o 2 body vyšší.

Modelový příklad k 16. 10. 2026

Úvěr 4 000 000 Kč na byt oceněný na 5 000 000 Kč, sazba 4,94 % ročně, 30 let a čistý příjem domácnosti 70 000 Kč měsíčně. Splátka vychází na 21 326 Kč, úroky na 3 677 514 Kč a celkem se zaplatí 7 677 514 Kč. LTV je 80,0 %, DSTI 30,5 % a při sazbě 6,94 % by splátka činila 26 451 Kč, tedy 37,8 % příjmu. Jde o model, ne o nabídku banky. Jak úroky z úvěru na bydlení odečíst od základu daně a kde vzít doklad, vysvětluje průvodce potvrzení o zaplacených úrocích.

Jaký vzorec hypoteční kalkulačka používá?

Hypoteční kalkulačka používá vzorec anuitní splátky, kdy se každý měsíc platí stejná částka a poměr úroku a jistiny se průběžně mění. Splátka se rovná výši úvěru krát měsíční sazba, děleno jedna minus (1 plus měsíční sazba) umocněno na minus počet splátek. Měsíční sazba je roční sazba dělená 1 200 a počet splátek je doba v letech krát 12. Při nulové sazbě se úvěr jen vydělí počtem splátek.

Úrok a jistina ve splátce

Úrok za měsíc se počítá ze zbývající jistiny, zbytek splátky ji snižuje. V prvním roce modelu činí úrok 196 261 Kč a na jistinu jde jen 59 656 Kč, zbývá tedy 3 940 344 Kč. V posledním, třicátém roce je poměr opačný, úrok je 6 718 Kč a jistina 249 199 Kč. Proto se mimořádná splátka v raných letech vyplatí nejvíc, výpočet popisuje kalkulačka předčasného splacení.

Sazba, RPSN a úvěr

Kalkulačka počítá s úrokovou sazbou, nikoli s RPSN, které zahrnuje i poplatky a povinné náklady. Rozdíl obou ukazatelů vysvětluje článek RPSN.

Jak sazba a doba mění splátku?

Vyšší sazba i delší doba zvyšují celkové úroky, ale doba snižuje měsíční splátku, sazba ji zvyšuje. Tabulka ukazuje stejný úvěr 4 000 000 Kč při čtyřech sazbách, přepočtený vzorcem kalkulačky. Hodnota 6,94 % odpovídá zátěžovému testu, tedy sazbě o 2 body vyšší než výchozí.

Sazba ročně	Splátka na 25 let	Splátka na 30 let	Úroky za 30 let
3,94 %	20 981 Kč	18 959 Kč	2 825 063 Kč
4,94 %	23 244 Kč	21 326 Kč	3 677 514 Kč
5,94 %	25 626 Kč	23 828 Kč	4 578 058 Kč
6,94 %	28 118 Kč	26 451 Kč	5 522 400 Kč

Kratší doba za cenu vyšší splátky

Při sazbě 4,94 % činí splátka na 20 let 26 266 Kč a úroky 2 303 799 Kč, na 30 let 21 326 Kč a úroky 3 677 514 Kč. Zkrácením doby o deset let ušetříte na úrocích 1 373 715 Kč, měsíčně ale zaplatíte o 4 940 Kč víc. Dobu delší než 30 let ČNB zpravidla nedoporučuje, kalkulačka ji ale pro srovnání dovolí až do 40 let.

Co se stane po fixaci?

Po skončení fixace banka nabídne novou sazbu a splátka se přepočítá z tehdy zbývající jistiny a zbývající doby. Kalkulačka počítá se stejnou sazbou po celou dobu, protože budoucí sazbu nikdo nezná. Dopad změny lze ale odhadnout z tabulky po letech: po pěti letech modelu zbývá 3 670 012 Kč. Možnosti volby při konci fixace shrnuje text refinancování hypotéky.

Dopad změny sazby po fixaci

Pro zbývající jistinu 3 670 012 Kč na 25 let vychází splátka při sazbě 4,94 % na 21 326 Kč, při 5,94 % na 23 512 Kč a při 6,94 % na 25 799 Kč. Pokles na 3,94 % by ji snížil na 19 250 Kč. S rezervou na zvýšení splátky o 10 až 20 procent je proto vhodné počítat už při plánování, ne až při konci fixace.

Podle § 117 odst. 3 zákona č. 257/2016 Sb. nesmí věřitel požadovat náhradu nákladů za předčasné splacení v období bez pevné sazby a u úvěru na bydlení do tří měsíců poté, co sdělil novou sazbu. Při konci fixace tak lze úvěr bez sankce splatit nebo přesunout jinam.

Jaké limity ČNB u hypotéky platí?

Závazný je jen limit LTV, který u úvěru na vlastní bydlení činí 80 %, u žadatelů mladších 36 let 90 %. Limity platí s 5% objemovou výjimkou podle § 45a odst. 1 zákona č. 6/1993 Sb. a banka o nich rozhoduje podle hodnoty zástavy. DSTI a DTI má ČNB deaktivované, banky jimi však řídí rizika podle doporučení platného od 1. 4. 2026.

Ukazatel	Hranice ČNB	Povaha
LTV, vlastní bydlení	80 %, do 36 let 90 %	závazný limit
LTV, investiční hypotéka	70 %	doporučení
DSTI (splátky k čistému příjmu)	vysoce obezřetně nad 40 %, test se sazbou o 2 body vyšší	doporučení od 1. 4. 2026
DTI (dluhy k ročnímu příjmu)	vysoce obezřetně nad 8, u investiční hypotéky 7	doporučení
Doba splatnosti	zpravidla nejvýše 30 let	doporučení

LTV a vlastní zdroje

LTV je úvěr dělený hodnotou zástavy. V modelu 4 000 000 Kč na nemovitost za 5 000 000 Kč vychází 80,0 % a vlastní zdroje činí 1 000 000 Kč. Při nižším ocenění by LTV přesáhlo limit a chybějící částku byste museli doplnit. Zdroje někdy pomůže doplnit úvěr ze stavebního spoření, limit LTV ale banky podle doporučení ČNB nemají obcházet souběžnou půjčkou.

DSTI a DTI: zvládnete splátky?

DSTI v modelu činí 21 326 Kč dělených příjmem 70 000 Kč, tedy 30,5 %, při sazbě o 2 body vyšší 37,8 %. DTI je 4 000 000 Kč děleno ročním čistým příjmem 840 000 Kč, tedy 4,76. Obě hodnoty jsou pod hranicemi doporučení ČNB, přesto banka posuzuje i další závazky a životní náklady.

Co hypoteční kalkulačka nezahrnuje?

Hypoteční kalkulačka nezahrnuje poplatky, pojištění nemovitosti, odhad, vedení účtu ani slevy, které banky na sazbu vážou. Skutečná splátka tak může být vyšší nebo nižší. Neřeší také nepravidelné vklady a mimořádné splátky, ani změnu sazby po fixaci.

Konkrétní podmínky najdete u poskytovatele, třeba v profilech hypotéky ČSOB a hypotéky České spořitelny. Celkové náklady včetně poplatků porovnává RPSN, pro jeho výpočet slouží kalkulačka RPSN.

Shrnutí: hypoteční kalkulačka

Hypoteční kalkulačka dá rychlou orientaci, bez nabídky banky ale nezjistíte skutečnou splátku. Text má obecnou informační povahu, viz upozornění redakce. Hlavní body:

1. Splátku určují výše úvěru, sazba a doba, kalkulačka počítá anuitu.
2. Stejný úvěr při sazbě o 1 bod vyšší vychází asi o 2 500 Kč měsíčně dráž.
3. LTV je závazně omezeno na 80 %, u žadatelů do 36 let na 90 %.
4. Splátky nad 40 % příjmu banky posuzují vysoce obezřetně, počítejte i se sazbou o 2 body vyšší.
5. Po konci fixace se splátka přepočítá, vytvořte si rezervu.

Hypoteční kalkulačka: recenze, zkušenosti

Kdo hledá recenze hypotečních kalkulaček, najde je u nástrojů bank a srovnávačů v hodnocení jejich webů a aplikací. Všímejte si hlavně toho, zda nástroj ukazuje zpětné sazby, poplatky a zátěžový test. Zkušenosti čtenářů s touto kalkulačkou zatím nesbíráme, výsledek berte jako orientační.

Časté otázky: hypoteční kalkulačka

Jak se počítá splátka hypotéky?

Vzorcem anuity: výše úvěru krát měsíční sazba, děleno jedna minus (1 plus měsíční sazba) na minus počet splátek. Měsíční sazba je roční sazba dělená 1 200.

Kolik je splátka hypotéky 4 000 000 Kč na 30 let?

Při sazbě 4,94 % vychází 21 326 Kč měsíčně, při 5,94 % 23 828 Kč. Jde o model k 16. 10. 2026, ne o nabídku banky.

Jakou sazbu zadat do hypoteční kalkulačky?

Nejlépe sazbu z písemné nabídky banky pro vaši fixaci a LTV. Pro orientaci lze použít průměr nových úvěrů na bydlení podle ČNB, za srpen 2026 činil 4,94 %.

Kolik zaplatím na úrocích?

V modelu 4 000 000 Kč, 4,94 % a 30 let činí úroky 3 677 514 Kč, celkem se zaplatí 7 677 514 Kč.

Jaký je maximální LTV u hypotéky?

Podle ČNB 80 % u úvěru na vlastní bydlení a 90 % u žadatelů mladších 36 let, s 5% objemovou výjimkou.

Platí ještě limity DSTI a DTI?

Závazné limity jsou deaktivované. Doporučení platné od 1. 4. 2026 ale žádá vysoce obezřetné posuzování při DSTI nad 40 % a DTI nad 8.

Co je zátěžový test hypotéky?

Banka posuzuje, zda splátku zvládnete i při sazbě aspoň o 2 procentní body vyšší. Kalkulačka ukazuje DSTI pro obě sazby.

Kolik si mohu půjčit při příjmu 70 000 Kč?

Při DTI 8 by celkové dluhy mohly dosáhnout 6 720 000 Kč, rozhoduje ale i DSTI v zátěžovém testu a posouzení bonity. Přesné číslo určí banka.

Proč se po fixaci změní splátka?

Banka nabídne novou sazbu a splátku přepočítá ze zbývající jistiny a doby. Při vyšší sazbě splátka roste.

Zahrnuje kalkulačka poplatky a pojištění?

Ne, počítá jen úrok a jistinu. Poplatky a pojištění ověřte v nabídce banky a sledujte RPSN.

Zdroje

• ČNB: Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI
• ČNB: Úřední sdělení k úvěrům na bydlení, Věstník 17/2025
• ČNB: Komentář k úrokovým sazbám MFI