Nemovitostní fondy: jak fungují, rizika, poplatky a daně

Nemovitostní fond je podílový fond, který za peníze podílníků kupuje budovy nebo podíly v nemovitostních společnostech a vydělává hlavně na nájemném a na změně jejich hodnoty. Investor tak vlastní malý podíl na celém portfoliu kanceláří, obchodů, skladů nebo bytů, aniž by sám cokoli pronajímal. Pravidla stanoví zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech a nařízení vlády č. 243/2013 Sb., o investování investičních fondů.

Protože jejich hodnota vychází z ocenění budov, mění se obvykle plynuleji než u akciových fondů a působí jako bezpečná volba. Mají ale vlastní rizika: pomalejší prodej podílových listů, hodnotu určenou oceněním místo burzovní ceny a citlivost na úrokové sazby. Zákon navíc připouští, aby výplata peněz trvala až 2 roky.

Projdeme, jak nemovitostní fond funguje, čím se liší fond pro veřejnost od fondu kvalifikovaných investorů a jaké limity musí dodržovat. Vysvětlíme poplatky, ukazatel rizika SRI, rizika ocenění a sazeb a zdanění zisku. Nechybí modelový výpočet vlivu vstupního poplatku při držbě 3 a 7 let.

Jak funguje nemovitostní fond?

Nemovitostní fond jak funguje: shromáždí peníze podílníků, koupí za ně nemovitosti nebo účasti v nemovitostních společnostech a výnos z nich promítá do hodnoty podílového listu. Podle § 51 nařízení vlády jde o speciální fond, který podle svého statutu investuje do nemovitostí. Nemovitost smí fond podle § 52 nabýt, pokud může přinášet pravidelný a dlouhodobý výnos, nebo pokud ji lze se ziskem prodat.

Základní princip je stejný jako u ostatních fondů popsaných v průvodci podílovými fondy. Rozdíl je v tom, že budovy se neobchodují denně na burze a jejich prodej trvá měsíce.

Výnos a ocenění nemovitostních fondů

Z čeho vzniká výnos?

Výnos nemovitostního fondu tvoří především nájemné od nájemců a přecenění nemovitostí, případně zisk z jejich prodeje. Z nájemného se hradí provoz budov, úroky z úvěrů a úplata za správu fondu. Zbytek zvyšuje fondový kapitál, a tím i hodnotu podílového listu.

Druhou složkou je změna hodnoty nemovitostí. Když výbor odborníků ocení budovu výš, hodnota podílového listu vzroste, při nižším ocenění klesne. Když nájemce odejde nebo sníží plochu, fond přichází o část příjmů, dokud prostor znovu nepronajme.

Jak často se nemovitosti oceňují?

Hodnotu nemovitostí v majetku fondu určuje výbor odborníků alespoň dvakrát ročně, a to pro účely výpočtu hodnoty podílového listu. Výbor zřizuje obhospodařovatel podle § 268 zákona, má nejméně 3 členy a jejich počet je lichý. Při sledování hodnoty vychází podle § 270 z pořizovací ceny nebo posledního posudku.

Před koupí nebo prodejem nemovitosti ji podle § 266 ocení 2 členové výboru nebo nezávislý znalec. Ocenění je odborný odhad, ne cena, za kterou se budova v daný den skutečně prodala. Proto se může stát, že skutečná prodejní cena bude nižší nebo vyšší než hodnota v účetnictví fondu.

Likvidita a typy nemovitostních fondů

Kdy dostanu peníze zpět?

Otevřený podílový fond, který investuje do nemovitostí, musí podle § 132 zákona odkoupit podílový list nejdéle do 2 let od žádosti. U standardního fondu je lhůta 2 týdny a u jiného speciálního fondu 1 měsíc. Konkrétní lhůtu v rámci zákonného maxima určuje statut fondu.

Nový speciální fond nemovitostí nemusí odkupovat podílové listy po dobu uvedenou ve statutu, nejdéle 3 roky od vzniku, dokud nedodržuje investiční limity. Pozastavení odkupu může statut nemovitostního fondu podle § 136 určit až na 2 roky, zatímco jinak platí nejvýše 3 měsíce.

Aby měl fond z čeho vyplácet, musí podle § 70 nařízení vlády držet nejméně 10 % majetku v likvidních aktivech, například na účtech a v nástrojích peněžního trhu. Při velkém množství žádostí najednou to ale nemusí stačit.

Jaké limity fond dodržuje?

Nařízení vlády omezuje, jak velkou část majetku smí fond vložit do jedné nemovitosti, a tím rozkládá riziko. Limity pro fond nemovitostí stanoví § 68 až 73 nařízení, soulad nákupů se zákonem a statutem kontroluje depozitář. Nejdůležitější z nich jsou tyto:

• jedna nemovitost smí v době nabytí tvořit nejvýše 20 % majetku fondu, v prvních 3 letech od vzniku fondu až 60 %
• účast v jedné nemovitostní společnosti smí tvořit nejvýše 30 % majetku
• pozemky s rozestavěnými stavbami a pozemky určené ke stavbě smějí tvořit každé nejvýše 20 % majetku
• úvěry přijaté na účet fondu nesmějí přesáhnout 100 % čisté hodnoty jeho aktiv

Speciální fond, nebo FKI?

Drobný investor se v Česku k nemovitostnímu fondu dostane přes speciální fond kolektivního investování, fond kvalifikovaných investorů je určen movitějším a zkušenějším investorům. Speciální fond nesplňuje evropskou směrnici pro standardní fondy, a smí proto investovat do nemovitostí. Fond kvalifikovaných investorů má volnější pravidla a vyšší vstupní hranici.

Fyzická osoba se kvalifikovaným investorem stane podle § 272 zpravidla investicí nejméně 125 000 EUR. Stačí i 1 000 000 Kč, pokud obhospodařovatel písemně potvrdí, že investice odpovídá jejímu finančnímu zázemí, cílům a zkušenostem. Tabulka shrnuje hlavní rozdíly podle zákona:

Parametr	Speciální fond nemovitostí	FKI investující do nemovitostí	Standardní fond pro srovnání
Kdo smí investovat	veřejnost	jen kvalifikovaný investor	veřejnost
Minimální investice ze zákona	neurčuje, stanoví statut	zpravidla 125 000 EUR nebo 1 000 000 Kč	neurčuje, stanoví statut
Nejdelší lhůta pro odkup	2 roky	2 roky	2 týdny
Pozastavení odkupu	podle statutu až 2 roky	podle statutu až 2 roky	nejvýše 3 měsíce
Odkup po vzniku fondu	může se odložit až o 3 roky	může se odložit až o 5 let	bez odkladu
Investiční limity	nařízení vlády, 1 nemovitost do 20 %	volnější, podle statutu	přísné limity podle směrnice

Poplatky nemovitostních fondů a jejich dopad

Kolik stojí poplatky?

Nemovitostní fondy účtují stejné druhy poplatků jako jiné fondy: vstupní přirážku, průběžné náklady a případně výstupní srážku. Výši určuje statut a přehled nákladů v korunách i procentech uvádí sdělení klíčových informací. Průběžné náklady se strhávají z majetku fondu a na výpisu je neuvidíte samostatně.

U nemovitostních fondů se do nákladů promítají i výdaje na správu budov a úroky z úvěrů. Některé fondy účtují výstupní poplatek při prodeji do určité doby od nákupu. Nabídku jednotlivých investičních společností porovnává srovnání podílových fondů.

Jak vstupní poplatek ovlivní výnos?

Vstupní poplatek má u krátké investice mnohem větší váhu než u dlouhé, protože se platí jen jednou. Počítáme s jednorázovou investicí 100 000 Kč, ilustrativním vstupním poplatkem 5 % a ilustrativním výnosem 4 % ročně po průběžných nákladech. Jde o modelový výpočet, skutečný výnos není zaručený a může být i záporný.

Po 3 letech by investice měla hodnotu přibližně 106 900 Kč, bez vstupního poplatku zhruba 112 500 Kč. Průměrný roční výnos investora tak klesne ze 4 % na asi 2,2 %. Po 7 letech vychází přibližně 125 000 Kč proti 131 600 Kč bez poplatku a roční výnos kolem 3,2 %.

Při vstupním poplatku 3 % by průměrný roční výnos činil asi 3 % po 3 letech a 3,5 % po 7 letech. Výpočet nezahrnuje daně ani výstupní poplatky. Článek má obecnou povahu, viz upozornění redakce.

Jak číst rizikovost nemovitostních fondů?

Jak číst SRI a KID?

Souhrnný ukazatel rizika SRI na stupnici 1 až 7 najdete ve sdělení klíčových informací, které musíte dostat před investicí. U nemovitostních fondů je dobré číst ho spolu s doporučenou dobou držení a informací o lhůtě pro odkup. Nízké číslo SRI neříká nic o tom, jak rychle dostanete peníze zpět.

1. Stáhněte KID konkrétního fondu a třídy podílových listů z webu investiční společnosti.
2. Zjistěte hodnotu SRI a doporučenou dobu držení.
3. V části o nákladech najděte vstupní poplatek, průběžné náklady a výstupní poplatek.
4. Ve statutu ověřte lhůtu pro odkup, pravidla pozastavení a limity pro úvěry.
5. Porovnejte lhůtu pro odkup s tím, kdy budete peníze potřebovat.

Co dělají úrokové sazby?

Nemovitostní fondy a rizika úrokových sazeb spojují dvě cesty: úvěry, které fond splácí, a hodnota samotných budov. Fond smí financovat nákupy úvěrem, a vyšší sazby proto zvyšují jeho náklady na úroky. Méně peněz z nájemného pak zbývá na zhodnocení podílníků.

Vyšší sazby mohou zároveň snižovat ceny, za které jsou kupci ochotni nemovitosti kupovat, a tím i jejich ocenění. Další rizika jsou nájemci, kteří neplatí nebo odcházejí, a soustředění majetku do jednoho segmentu, například kanceláří. U nemovitostí v zahraničí přistupuje měnové riziko.

Daně a výběr nemovitostního fondu

Jak se zdaní zisk?

Zisk z prodeje podílových listů nemovitostního fondu je osvobozen od daně, pokud je držíte déle než 3 roky. Časový test stanoví § 4 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů a od 1. ledna 2026 pro cenné papíry neplatí roční strop 40 000 000 Kč, který zrušil zákon č. 360/2025 Sb. Osvobozené jsou i prodeje, jejichž úhrn za rok nepřesáhne 100 000 Kč.

Jinak jde o ostatní příjem podle § 10, od kterého odečtete nabývací cenu. Samotný podílový fond je základním investičním fondem a jeho zisk se podle § 21 odst. 2 daní sazbou 5 %. Kdo chce daňovou výhodu už při vkladu, může zvážit dlouhodobý investiční produkt nebo penzijní spoření.

Na co si dát pozor?

Nejvíc zklamání přináší nemovitostní fond tomu, kdo s ním počítá jako s rezervou nebo ho prodává po krátké době. Tabulka shrnuje časté situace:

Co vidíte	O co jde	Co s tím
Hodnota fondu roste velmi rovnoměrně	ocenění se mění jen několikrát ročně	nepovažovat fond za bezrizikový
Peníze přicházejí déle, než jste čekali	statut dovoluje delší lhůtu pro odkup	ověřit lhůtu ve statutu před nákupem
Fond oznámil pozastavení odkupu	ochrana podílníků při nedostatku likvidity	najít zápis o pozastavení na webu fondu
Chcete prodat do 2 let od nákupu	vstupní a případný výstupní poplatek sníží výnos	spočítat náklady podle KID
Nabídka fondu pro kvalifikované investory	vyšší vstupní hranice a volnější pravidla	zvážit, zda odpovídá vašemu majetku a zkušenostem
Nový fond s krátkou historií	odkup může být odložen až o 3 roky od vzniku	přečíst ve statutu pravidla prvních let

Pro koho se fondy hodí?

Nemovitostní fond se hodí investorovi s horizontem několika let, který má rezervu jinde a chce k akciím a dluhopisům přidat nemovitosti bez nákupu bytu. Méně vhodný je pro peníze potřebné v řádu měsíců a pro toho, komu vadí nejistota ohledně lhůty výplaty. Profily investičních společností najdete například u podílových fondů INVESTIKA nebo podílových fondů J&T, další možnosti v rubrice investice.

Hlavní body: nemovitostní fondy

Nemovitostní fond je dlouhodobá investice s omezenou likviditou. Hlavní body:

1. Výnos tvoří nájemné a přecenění nemovitostí, které se oceňují alespoň dvakrát ročně.
2. Zákon připouští odkup podílových listů až do 2 let a pozastavení odkupu až na 2 roky.
3. Vstupní poplatek výrazně snižuje výnos u krátké držby.
4. Vyšší úrokové sazby zvyšují náklady fondu na úvěry a mohou snížit ocenění budov.
5. Po 3 letech držení je zisk z prodeje podílových listů osvobozen od daně.

Časté otázky k nemovitostním fondům

Co je nemovitostní fond?

Speciální podílový fond, který investuje do nemovitostí a účastí v nemovitostních společnostech. Investor vlastní podílové listy, ne konkrétní budovu.

Nemovitostní fond jak funguje?

Fond kupuje budovy, pronajímá je a výnos z nájemného a přecenění promítá do hodnoty podílového listu. Správu zajišťuje investiční společnost.

Jaká jsou nemovitostní fondy rizika?

Hlavní rizika jsou pokles cen nemovitostí, růst úrokových sazeb, výpadek nájemců a pomalý odkup podílových listů. Míru rizika shrnuje ukazatel SRI v KID.

Jak dlouho trvá výplata peněz?

Zákon dovoluje nemovitostnímu fondu odkoupit podílový list až do 2 let od žádosti. Konkrétní lhůtu uvádí statut fondu.

Může fond výplaty zastavit?

Ano, obhospodařovatel může odkup pozastavit k ochraně podílníků. U nemovitostních fondů může statut dovolit pozastavení až na 2 roky.

Kdo určuje hodnotu nemovitostí ve fondu?

Výbor odborníků s nejméně 3 členy, a to alespoň dvakrát ročně. Před koupí nebo prodejem nemovitost oceňují 2 členové výboru nebo nezávislý znalec.

Mohu v nemovitostním fondu prodělat?

Ano, hodnota podílových listů může klesnout pod vloženou částku. Ke ztrátě přispívá i vstupní poplatek při krátké držbě.

Jaký je rozdíl mezi speciálním fondem a FKI?

Do speciálního fondu smí investovat veřejnost, do fondu kvalifikovaných investorů jen kvalifikovaný investor. Ten obvykle vkládá nejméně 125 000 EUR nebo 1 000 000 Kč.

Kolik procent majetku může být v jedné budově?

V době nabytí nejvýše 20 % majetku fondu, v prvních 3 letech od vzniku fondu až 60 %. Limit stanoví § 68 nařízení vlády č. 243/2013 Sb.

Smí si nemovitostní fond půjčovat?

Ano, součet úvěrů ale nesmí přesáhnout 100 % čisté hodnoty aktiv fondu. Vyšší úvěry zvyšují citlivost fondu na úrokové sazby.

Platím daň ze zisku z nemovitostního fondu?

Po 3 letech držení je zisk z prodeje podílových listů osvobozen. Při kratší držbě jde o ostatní příjem, pokud úhrn prodejů za rok přesáhne 100 000 Kč.

Vyplácí nemovitostní fond nájemné podílníkům?

Záleží na statutu a třídě podílových listů. Fond může výnos vyplácet, nebo ho ponechat v majetku, kde zvyšuje hodnotu podílového listu.

Je nemovitostní fond vhodný jako rezerva?

Není, protože výplata může trvat měsíce až roky. Rezervu je vhodnější držet na účtu s okamžitým přístupem.

Je nemovitostní fond totéž jako koupě bytu?

Ne, nevlastníte konkrétní nemovitost a nestaráte se o nájemníky. Nesete ale riziko celého portfolia fondu a platíte poplatky za jeho správu.

Zdroje

• Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech
• Nařízení vlády č. 243/2013 Sb., o investování investičních fondů
• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů